국내도서 요약 

천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장

저   자
채희용
출판사
국일증권경제연구소
출판일
2022년 05월
서   재







  • 근로소득만으로는 부자가 되기 어려운 시대입니다. 근로소득과 자본소득을 모두 가져야 은퇴할 때도 경제적 자유를 누릴 수 있죠. 이 책을 통해 근로소득을 높이고, 근로소득을 종잣돈으로 부동산, 주식, 연금에 투자해 자본소득을 얻어 일하는 부자 직장인이 되는 방법을 확인해 보세요.



    천만 원에서 20억 부자가 된 채 부장


    리치 워커의 최소 조건, 20억에 도전하라 - 동기부여편

    왜 하필이면 20억인가?

    리치 워커의 현실적인 1차 목표액, 20억

    먼저, 한번 생각해 보자. 당신에게 ‘20억’이라는 돈은 얼만큼의 가치로 느껴지는가? 어떤 사람은 ‘20억? 직장인이 어떻게 20억을 벌어. 말도 안 돼’라고 생각할 수 있다. 또 어떤 사람은 ‘20억? 서울 중심에 아파트 한 채 사면 끝나는 돈 아니야?’라고 생각할 수도 있다. 내가 생각하는 ‘경제적 자유’가 가능한 20억이라는 돈의 구성은 다음과 같다.


    1. 실거주 1채(2021년 12월 수도권 아파트 평균 시세 7억 7천만 원) 아파트

    2, 5억 원의 수익형 부동산(연 5% 임대수익 2,500만 원)

    3. 7억 원의 배당주식(연 6% 배당수익: 4,200만 원)

    4. 현금자산 3천만 원(예비자금)


    20억은 경제적 자유를 위한 최소한의 영역이다

    20억은 하나은행에서 조사한 5대 광역시 직장인의 월평균 세후소득인 월 468만 원을 근로소득 없이 만들어 낼 수 있는 금액이다. 실제로 위에 표시한 20억의 구성자산을 살펴보면 임대소득과 배당소득만으로도 세금을 하고 약 470만 원 정도의 자본소득이 매월 들어온다. 즉 20억은 3~4인 가구의 가족이 최소한의 생계를 위협당하지 않는 금액으로 갑작스러운 실직이나 사고를 당해도 내 가족의 안전을 지킬 수 있는 돈 또는 경제적 자유로 조기 은퇴를 추진할 수 있는 돈의 크기인 것이다.


    가족 수와 소비성향 등 상황에 따라서 자유를 위한 돈의 크기는 20억이 아닐 수도 있다. 예를 들어 독신이라면 약 10억 원, 아이가 없는 부부라면 15억 원 정도가 될 수도 있다. 실제로 은퇴의 원조인 미국의 파이어족은 1인 기준 40세까지 100만 달러(약 11억 원)를 S&P500지수 또는 배당주, 월세가 나오는 부동산을 보유하는 것을 목표로 한다. 그러고 나서 약 4%의 금액인 4,400만 원 정도를 소비하는 것으로 평생 경제적 자유를 만들어 낸다.


    1,000만 원으로 시작하나 1억으로 시작하나, 결국 고지에서 만난다

    “저도 주식으로 돈을 많이 벌어보고 싶은데요. 얼마로 시작해야 100억을 벌 수 있는 거예요? 얼마로 시작하셨어요?”


    내 질문에 전업투자자는 이렇게 답했다.


    “얼마로 시작하는 것은 중요한 게 아니에요. 1,000만 원으로 시작하나 1억 원으로 시작하나 실력이 똑같다면 위에서 같이 만나게 되어 있어요. 다만 적은 자금으로 시작한 사람이 시간이 좀 더 걸릴 뿐이죠. 돈을 버는 것은 마치 소나무가 자라는 것과 같아요. 날씨가 좋고 좋은 기회가 있다면 쑥쑥 자라고, 비바람이 불고 눈이 오면 잠시 성장을 멈추고…. 사람들은 돈의 크기가 중요하다고 생각하지만 사실 투자금액은 그렇게 중요하지 않아요. 실력이 중요한 거죠.‘



    나에게 리치 워커의 자질이 있는가 - 준비편

    다섯 가지만 알면 누구나 리치 워커가 될 수 있다

    투자 실력이 뛰어난 리치 워커의 다섯 가지 성공 법

    실력

    ‘실력’이라는 것은 한마디로 투자 대상이 ‘돈이 되는가’를 알아보는 안목이라고 할 수 있다. 여기서 안목이란, 산속에서 도를 닦듯이 생기는 게 아니라 투자에 대한 관심과 생생한 실전 경험, 시행착오, 남다른 상상력과 창의력의 합산을 의미한다. 부동산 투자를 예로 들어보자.


    한때는 서울 핵심지역만 오른다고 할 때 서울 외곽으로 투자지역을 넓히고, 경기도는 안 오른다고 할 때 시흥과 의정부, 남양주의 별내를 산다. 인천은 절대 안 오른다고 할 때 인천의 분양권과 재개발을 사며, 아파트가 아닌 건 어렵다고 할 때 오피스텔과 생숙(생활숙박시설) 분양권을 사는 사람들이 진정한 고수다. 결국 남들보다 폭넓은 안목과 시야, 약간의 상상력과 창의적인 생각. 자신감이 바로 실력인 것이다. 물론 이런 실력이라는 것도 끊임없이 연구하고 공부하고 관찰해야 유지되는 것이지, 자만하거나 공부를 등한시한다면 언제든지 도태될 수 있는 것이 재테크의 세계다.


    행동력

    리치 워커들은 말로만 이야기하지 않고 실천으로 옮긴다. 아파트 미분양 계약, 오피스텔 청약, 가상화폐 채굴, 주식의 저가매수 등 어떤 것이라도 행동한다는 것이 중요하다. 특정 자산이 오르고 나서 ‘아, 그걸 사야 했는데…!’라고 후회하는 것이 일반인들이라면, 리치 워커들은 치밀하게 리스크를 계산하고 리스크 대비 수익이 월등히 높다고 확신하면 과감히 투자라는 배로 올라탄다. 물론 이러한 행동력에 실력이 겸비되지 않는다면 ‘사고만 치는’ 사람이 될 수 있다. 실력을 앞서는 행동력은 반드시 큰 손실로 돌아온다는 것을 명심하자.


    자금력

    또한 자금력이라는 것은 결국 필요할 때 현금을 조달할 수 있는 능력이다. 즉시 현금화할 수 있는 자산(현금, 주식, RP, CMA) 또는 비교적 현금화가 쉬운 자산(분양권, 소형평형 아파트), 현금화가 어려운 자산(토지, 상가, 대형평형 아파트 재건축아파트 등)의 비중을 조절해서, 현금이 부족해 긴급한 상황에 대처하지 못 하는 일이 없도록 준비하는 것도 고수가 되는 비결 중 하나다.


    정보력

    실제로 최근 몇 년간 투자 정보의 비대칭성이 양극화와 자산 격차를 점점 늘리고 있다. 최근 투자에 성공한 리치 워커들을 만나보면 하나같이 부지런하다. 돈이 많은 사람이 여유 있게 지낼 것 같지만, 실제로는 돈이 많을수록 더 많은 정보에 목말라하고 더 열심히 사는 것을 보면서 자극을 받게 된다. 또한 투자에 관해서 모르는 것이 있을 때 언제든 전화하거나 만나서 물어볼 수 있는 사람이 있어야 한다. 오피스텔 투자를 한다면 이미 오피스텔을 보유해서 좋은 성과를 거둔 지인이 있어야 할 것이고, 분양권투자를 한다면 분양권대대로 돈을 번 사람에게, 온라인 마케팅을 연구해서 성과를 내고 싶다면 유튜브를 운영하고 있거나 최적화 블로그를 전문적으로 운영하는 사람을 찾아가야 할 것이다.


    자기객관화 능력

    자기객관화 능력은 ‘메타인지’라는 단어로도 불리는데, 자신의 현재 수준을 스스로 객관적으로 인식하는 것을 의미한다. 다시 말해 있는 그대로 자신을 바라보는 것이다. 내가 왜 그런 생각과 행동을 했는지 복기하는 것으로, 이는 곧 자기 성찰 능력과 같다. 어떤 잘못된 판단을 했거나 실수를 했을 때 그것에 대해서 원인분석을 하고 복기를 하며 다시는 그런 실수를 하지 않기 위한 반성 능력 또한 여기에 포함된다.


    남들이 가지고 싶은 부동산을 선점하라 - 부동산편

    왜 한국에서는 부동산 투자가 최고의 재테크인가?

    대한민국은 서울 공화국이다. 서울에는 대기업의 본사, 모든 명문대학, 청와대, 사법부, 국회(행정부는 세종특별시)가 있으며 서울은 명실상부한 문화와 교통, 교육의 중심지다. 이러한 수도권, 특히 서울 집중현상은 앞으로도 더욱 가속화될 것이다. 향후 인구가 감소하고 도시화율이 높아지면서 서울과 경기도 핵심지의 아파트는 앞으로도 가격이 계속해서 오를 수밖에 없다. 특히 가장 사용가치가 높고 대기 수요가 단단한 서울역세권 중소형 아파트는 급등 이후 일시적인 조정은 있을 수 있지만 장기적으로 집값이 오를 것이 분명하다.


    대한민국에서 부동산보다 쉬운 재테크는 없다.

    셋째, 아파트 재테크의 핵심은 인플레이션 이상 오를 수 있는 아파트를 보유하는 것이다. 10년간 물가가 30% 올랐다고 할 때, 내가 가진 집값이 20% 올랐다면 과연 집값이 오른 것일까? 실질적으로는 10% 손해를 본 것이다. 대출받아서 집을 샀을 때 이자 비용을 감안해서 자산을 증식하려면 물가상승 이상 오르는 아파트를 가지고 있어야 한다. 그것이 신축 또는 신축될 아파트다. 물론 입지가 나쁜데 집만 새 아파트인 경우 땅값이 오르는 속도는 더디고 건물의 감가상각 속도는 빠르기 때문에 장기적으로는 인플레이션을 못 이길 수도 있다. 입지와 신축의 우열을 가리기는 어렵다. 굳이 고르자면 입지가 더 중요하다고 할 수 있지만, 사람들의 선호도는 점점 신축 쏠림 현상이 심해지고 있는 것이 최근 트렌드다. 장기적으로는 입지가 좋은 곳의 땅값이 계속 오르고 건물은 낡아서 감가상각 되기에 입지를 선택하는 것이 옳은 선택이지만, 사람들의 삶 자체도 유한하기 때문에 당장 살기 좋은 신축을 선택하는 수요도 무시해서는 안 된다. 하나의 재테크 전략은 입지가 약간 열위에 있는 신축아파트를 먼저 얻은 다음 입지가 더 좋은 구축으로 갈아타는 것도 좋은 방법이다.



    경제 독립을 원한다면 현명하게 주식투자하라 - 주식편

    한국주식으로 수익을 내려면

    장기투자의 허상

    내가 대학생이었던 2005년은 디스플레이 업종의 호황이었고, LG필립스LCD(현 LG디스플레이)가 시가총액 4위까지 오르는 기염을 토했다. 그러나 현재 LG디스플레이는 16년 전 주가의 절반에도 채 못 미친다. 또 한 그 당시 강세를 보이던 현대제철, POSCO, 대우건설 등 전통적인 굴뚝주는 고점을 찍고 추세적으로 하락하는 모습을 보이며 장기투자하는 주주들을 힘들게 했다. 반면 새로운 시대에 적응한 NAVER, 카카오뱅크, 셀트리온, 크래프톤 등은 15년 전에는 작은 회사였거나 존재하지도 않았던 회사였는데, 2022년 초 이들이 시간 총액 상위권을 차지하고 있다.


    큰 기업에 투자하면 안전할 것이라는 생각과는 달리 대우중공업, 동아건설, 한진해운 등 유명했던 대형주들이 상장폐지가 되는 것을 직접 지켜본 나는 우량주 장기투자는 허상이라고 생각한다. 우량주 장기투자라는 것은 어떤 종목이 우량주고, 장기투자의 기간이 얼마 동안인지 명확하게 설명할 수 있어야 하는데, 누구도 그것에 대해서 설명할 수 없다. 코스닥의 장기투자는 훨씬 더 힘들다. 20여 년 전 닷컴 버블 때 큰 시세를 보였던 기술주들은 대부분이 역사 속으로 사라졌고, 중국원양자원, 신라젠, 태웅 등 유명했던 종목들이 거래 정지되거나 상장 폐지되었다.


    호랑이를 잡으려면 호랑이 굴에

    개인투자자들이 직접 주식투자를 하는 이유는 시장수익률보다 월등히 높은 수익률을 올리고 싶기 때문이다. 시장수익률에 만족한다면 굳이 직접투자를 할 필요가 없고, 미국 S&P500지수 또는 코스피200지수를 추종하는 ETF를 사면 된다. 어떤 사람들은 “은행이자율보다 더 벌면 만족해요”라고 하는데, 이런 사람들은 한국주식을 거래하면 안 된다. 변동성이 크고 태생적으로 안정적이지 않은 한국주식시장은 차라리 ‘투기적’으로 거래하는 것이 초과수익을 볼 기회를 얻을 수 있다. 호랑이를 잡으려면 호랑이 굴에 들어가야 하듯이 의미 있는 큰 수익을 올리기 위해서는 시장의 주도주에 따라붙어야 한다. 손절매 기준만 엄격하게 지킨다면, 20일선을 돌파하며 신고가를 갱신하는 종목에 따라붙는 매매가 가장 큰 수익을 낼 수 있는 전략이다. 나 혼자 저평가된 종목을 사놓고 기다린다 한들 언제 주식이 오를지 기약이 없고, 1년이 지나 5%가 올랐다고 해도 기회비용의 관점에서는 실패한 투자나 마찬가지일 뿐이다.


    한마디로 한국주식은 한국주식답게 거래해야 한다. 한국주식답게 거래한다는 것은 ’BUY AND HOLD(사서 계속 보유하고 있기)‘보다는 ’트레이딩‘ 또는 ’모멘텀 투자‘가 맞다는 뜻이다. 트레이딩이라고 해서 매일 매일 주식을 사고팔라는 것이 아니다. 지난 15년간의 경험으로 볼 때, 그때그때 인기주에 따라붙는 방식으로 시장의 주도주를 따라가거나, 현금 비중을 유지하면서 지수가 폭락했을 때만 선별적으로 낙폭 과대주를 매수하는 것이 최고의 수익을 안겨 줬다. 수출로 성장하는 한국경제의 성격과 지정학적 위치, 기축통화가 아니라는 점, 내수가 취약하다는 특징은 향후 한국 주식시장이 많은 변동성에 노출되어 있다는 것을 의미한다. 어차피 주식을 사놓고 속 편하게 오래 기다리는 전략이 힘들다면, 지수에 의존하는 장기투자보다는 시장의 주도주를 관찰하고 매매하며 이에 대해 지속적인 모니터링을 해야만 한국주식에서 의미 있는 성과를 거둘 수 있다.



    리치 워커는 화려하게 퇴장한다 - 은퇴자산편

    국민연금을 빼놓고 직장인 재테크를 논하지 말라

    국민연금의 장점 네 가지

    가장 안전한 노후대비수단이다

    지금 대한민국은 중국, 일본, 독일과 함께 세계 4대 무역흑자 국가다. 대한민국은 제조업에서 대단한 경쟁력을 보이고 있고 수출로 성장하는 나라의 성격상 향후에도 무난하게 외환보유고는 유지될 것이다. 2021년 8월 현재 대한민국의 외환보유고는 4,580억 달러가 넘는다. 그리스 같은 최악의 경우에도 일부 금액이 삭감되는 정도니 국민연금 지급 자체에 대해서는 의심하지 말자. 최악의 상황에 직면했던 1990년대의 공산주의 국가들과 극심한 경제위기를 겪은 남미에서도 연금 지급을 중단한 사례는 없다는 사실을 참고해 볼 필요도 있다.


    국민연금을 못 받을 것을 걱정한다면, 연기금 고갈을 걱정하기보다는 나라가 망할지 안 망할지를 걱정하는 게 더 본질적인 고민이 될 것이다. 단언컨대 천성이 부지런하고 욕심이 많은 우리나라 국민성을 감안한다면 국민연금을 못 받는 일은 직장인인 우리가 살아생전에는 없을 것이라 감히 말할 수 있다.


    ’죽을 때까지‘ 나온다

    자. 다시 국민연금 이야기로 돌아가자. 돈을 전혀 안 낸 노인들에게도 기초연금을 주는데, 자기 돈을 적립한 국민연금을 안 주면 어떤 일이 생길까? 고령화 사회에 가장 많은 유권자인 노인들의 지지를 잃게 되는 것은 명약관화다. 100세가 되어도 선거권은 살아 있고 노인들의 투표율이 가장 높다는 사실을 직시하자. 그런 리스크를 정치인들이 굳이 짊어질 이유가 없다. 결국 국민연금의 부족한 재원은 연금 개혁으로 수익성을 보전하거나, 연기금 소진 후 부과식으로 전가되거나, 다른 곳에서 세금을 걷어서 충당하는 식으로 해결될 가능성이 크다. 안전한 배당주를 사도 배당삭감의 가능성이 아주 조금이라도 있고, 가장 입지가 좋은 상가건물을 가지고 있어도 코로나19 같은 위기가 오면 월세가 밀릴 수 있다. 대기업에 다니며 용돈을 보내주는 아들도 본인이 힘들어지면 송금이 끊길 수 있다. 그러나 국민연금은 다르다. 다시금 강조하지만, 국민연금의 가장 큰 장점은 평생 동안 나온다는 것이다.


    물가상승률을 반영한다

    2021년 대비 2022년 국민연금은 2.5% 수령액이 늘었다. 저성장, 저물가, 저금리의 '3저'는 선진국이 되면 나타나는 현상이지만 저물가 시대라고 해도 화폐 가치의 지속적인 하락 자체는 피할 수 없다. 국민연금은 물가상승률이 높으면 높은 대로 낮으면 낮은대로 그것을 반영한다. 그렇기 때문에 최대한 연금 수령액을 높인 후 노후를 맞이하면 물가에 대해 걱정할 필요가 없다. 국제유가가 폭등해도 최저임금이 연 20%씩 올라도 식자재의 대표적인 대파, 과일, 계란 등의 가격이 폭등해도 인플레이션에 대한 신경을 안 써도 된다는 것이다.


    낸 돈보다 훨씬 더 많이 받는다

    지금 젊은 세대들은 현재 연금을 수령하고 있는 세대에 비해서 연금 수령 나이도 늦춰졌고(1969년생 이후는 만 65세 이후 가능) 소득 대체율(소득대비 받는 연금의 비율)도 40%로 줄었다. 그럼에도 연금은 여전히 이기는 재테크다. 조기 사망하지만 않는다면 말이다. 그런데 미래 세대들은 지금의 노인보다 훨씬 오래 살 가능성이 크다. 의학의 비약적인 발전과 진단기술의 발달로 100세가 아닌 125세 이상을 살 수도 있다. 그렇다면 연금을 30년 가입해서 65세부터 125세까지 60년간 수령할 수도 있다는 것이다. 그러므로 금액의 높고 낮음과 무관하게 반드시 국민연금을 오래 가입해서 수령액을 늘려야 한다. 일하는 노인도 길어야 70대까지다. 103세 할머니가 폐지를 줍거나 95세 할아버지가 경비 일을 할 수는 없는 노릇이다.


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