부산시청 도서요약
   국내도서 요약 

부동산 계약서 이렇게 작성하라

저   자
김종언
출판사
랜드프로
출판일
2018년 01월







  • 누가 써 준대로 일을 처리하는 시대는 끝났다. 스스로 맞는지 틀린지, 어떻게 해야 나에게 더 유리한지 꼼꼼하게 파악할 줄 알아야 부동산 계약에서 손해를 보지 않는다. 계약서 안의 글 한 자가 얼마나 중요하고, 어떤 위력을 가지고 있는지 베테랑 공인중개사인 저자가 몸소 경험한 바를 아낌없이 공개하였다. 스스로 계약서 작성을 해야 하는 모든 이들과, 내가 받은 계약서가 어떤 내용인지 정확하게 알고 싶은 이들을 위해 계약서 쓰기 달인이 트레이닝해 줄 것이다.



    부동산 계약서 이렇게 작성하라


    프로 공인중개사 되기

    권리분석하기

    공부 열람을 통한 권리분석

    권리분석을 위한 7대 공부 열람

    고객이 물건을 접수하면 공인중개사는 공부를 열람하여 즉시 권리분석에 들어가야 한다. 관련 공부의 열람은 인터넷으로 가능하다. 인터넷 사용이 미숙하여 열람이 어렵다면 ‘일사편리 서비스’를 이용해 보자. 일사편리 서비스는 토지와 건축물의 표시, 소유자, 토지의 이용 및 규제 사항, 부동산 가격, 등기부 권리사항 등 총 18종의 부동산 공적 공부를 1종으로 통합한 부동산종합증명서를 발급하는 서비스다.


    일반적으로 부동산종합증명서 열람 및 발급은 시·군청 민원봉사과 또는 동·읍·면사무소 민원실에서 신청할 수 있고, 민원 포털 사이트인 일사편리 부동산 통합민원(www.kras.go.kr)을 통해서도 가능하다. 인터넷 부동산 통합민원을 이용하면 경제적으로도 이득인데, 예산시의 경우 18종의 개별 공부를 발급받을 경우 5,300원이 소요되는데 반해 부동산종합증명서는 발급 비용이 1통에 1,500원으로 최대 3,800원을 절약할 수 있다. 그동안 개별법에 따라 각 기관 및 부서별로 관리되고 있는 공부를 한눈에 파악할 수 있다는 편의성 증대도 큰 장점이다.


    한편, 계약금, 중도금, 잔금 납부 시에 등기사항전부증명서는 반드시 발급용(소유자의 인적사항과 주민등록번호 입력)으로 열람하여 사건 유무를 확인하고 거래를 진행해야 한다. 열람용으로 발급받을 경우 사건 내용이 보이지 않아, 이후 하자 담보에 문제가 될 수도 있다.


    다음은 증명서별 확인사항을 정리한 것이다. 다음 중 ①~④(토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 건축물관리대장, 평면도)는 일반 주택 매매나 임대차계약 시 반드시 첨부해 주도록 한다. 그간 공인중개사들은 등기사항전부증명서 한 장만으로 거래를 성사시키곤 했으나, 거래 물건에 대한 자세한 정보를 안내하기 위해서라도 반드시 계약서와 함께 공부를 첨부하는 관례를 만들어 나가야 한다. 토지 등의 거래 시에는 ⑤~⑦(토지대장, 지적도, 대지권등록부)도 첨부해 동록사항을 확인하도록 한다.


    ① 토지이용계획확인서 : 인터넷으로도 확인이 가능하고, 공법이 다 적혀 있다. 거래 시 반드시 교부해야 할 법정 서식인 확인·설명서에 작성해야 할 항목들을 살펴볼 수 있다.


    ② 등기사항전부증명서 : 기존에 등기부등본이라고 부르던 것이 등기사항전부증명서로 이름이 바뀌었다. 집합건물(아파트, 빌라, 연립)의 경우 하나만 열람하면 토지와 건물 내용, 전용면적 등이 모두 확인된다. 이외는 토지와 건물을 따로 열람하여 확인해야 한다.


    ③ 건축물관리대장 : 일반 건축물의 관리대장 외에도 아파트와 같은 집합건물도 건축물관리대장이 있다. 건물로 들어가 보면 층별, 호수별 건축물관리대장도 있다. 분양 면적 중 전체 면적은 물론 서비스 면적, 복도 면적 등이 확인되며, 해마다 변하는 건물 가격 공시도 나와 있다.


    ④ 평면도 : 집합건물인 아파트의 경우 평면도에 분양 면적이 나와 있다. 보통은 개인 건물의 경우 아무나 뗄 수 없다. 건축물대장 중 평면도와 단위세대 평면도의 발급과 열람은 <건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙> 제11조 제3항에 따라 소유권자의 동의를 얻어야 한다. 실무 현장에서는 소유권자와 임대차 관계인은 임대차계약서 사본과 본인을 증명하는 주민등록증을 제시하면 발급 및 열람이 된다. 아래의 위임장을 첨부하여 본인을 증명하는 주민등록증을 제시하고 발급 또는 열람한다. 위임장에는 반드시 소유권자의 앞자리 주민등록번호를 적고 날인해야 하며, 서명은 인정되지 않는다.


    ⑤ 토지대장 : 지적공부(地籍公簿 : 지적을 명확하게 하기 위하여 작성된 토지대장·임야대장·지적도·임야도 및 수치지적부의 총칭)의 일종으로 토지의 사실상의 상황을 명확하게 하기 위해 만들어진 장부다. 토지의 소재·지번·지목·면적, 소유자의 주소·주민등록번호·성명 또는 명칭 등을 확인할 수 있다. 아파트의 경우 토지대장을 열람하여야 전체 단지 면적을 알 수 있다.


    ⑥ 지적도 : 역시 지적공부의 하나로 토지의 소재·지번·지목·경계와 도면의 색인도·제명 및 축척·도곽선 및 도곽선 수치·영구표시가 설치된 기초점 등을 등록해 보여준다.


    ⑦ 대지권(경계점좌표)등록부 : 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 갖는 권리인 대지권을 지적공부 정리의 효율화를 위하여 작성한 장부를 말한다.



    물건별 완벽한 계약서 쓰기

    계약서 쓰기 전 준비하기

    중개대상물 확인·설명서 발급은 의무다

    법정 서식대로 잘 쓰고, 반드시 교부

    확인·설명서는 부동산 거래에서 반드시 교부해야 할 분명한 법정 서식이다. 내용을 미리 숙지하고 적법한 확인·설명서 발행을 위해 공인중개사는 책임과 의무를 다하고, 건물에 대한 기본사항은 등기사항전부증명서와 토지대장, 건축물대장 등에 나온 대로 기재하면 된다. 대상물건 설명에 대한 사항도 같으니 다음 방법대로 따라해 보자.


    ① 확인·설명서 발급 의무자와 대상자

    법률로 정한 중개대상물 확인·설명 의무자는 중개의뢰를 받은 개업공인중개사다. 만일 공동거래로 진행해 상대방 개업공인중개사가 있는 경우라면 상대방 공인중개사도 마찬가지로 확인·설명 의무자가 된다. 중개대상물 확인·설명의 대상자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인과 양 당사자 모두이다.


    다만, 계약 내용에 따른 이행 도중 거래당사자들의 합의에 의하여 거래금액이 변경되었고, 공인중개사가 편의를 제공하여 바뀐 금액에 따라 거래계약서를 다시 작성했다면 비록 공인중개사가 거래계약서를 작성하였다 하여도 “중개”에 따른 거래계약서 작성으로 볼 수 없으므로 중개대상물 확인·설명서를 재교부하거나 공제증서를 재발급할 필요가 없다.


    ② 확인·설명서 발급 시기

    개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 근거 자료를 제시하여 확인·설명사항을 성실·정확하게 설명해야 한다. 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때는 확인·설명 사항을 서면 작성해 거래당사자에게 교부하도록 되어 있다. 따라서 중개대상물 확인·설명서 교부 시점은 거래계약서를 작성하는 때가 적합하다.


    다만, 중개 완성 이후(계약서 및 중개대상물 확인·설명서 교부)에 거래당사자 간 거래계약의 이행과 관련된 사항은 개업공인중개사의 중개행위와는 관련이 없으므로 행정처분 대상은 아니다.


    ③ 확인·설명서 발급 방법

    개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 확인·설명서를 작성하여 거래당사자(쌍방)에게 교부하여야 하는데, 중개대상물 확인·설명서는 반드시 의뢰인과 함께 현장을 방문하여 확인·설명을 하고 작성해야 한다.


    거래금액이 변경되는 경우 중개대상물 확인·설명서 기재사항인 거래예정금액, 중개보수 및 실비의 금액과 산출내역 등이 변경되므로 공인중개사는 「공인중개사법 시행규칙」 제16조에서 정한 서식의 중개대상물 확인·설명서를 다시 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 한다. 만일 중개대상물 확인·설명서에 공동 매수인 인적사항을 기재하지 않은 경우는 매매계약서에 별지로 인적사항을 기재한다. 매수인 인적사항은 매수인이 공동인 경우 별지로 작성하여 교부하면 되므로 중개대상물 확인·설명서에 공동 매수인 모두를 직접 기재한다.


    ④ 확인·설명서의 서명과 날인

    개업공인중개사(중개법인은 대표자, 분사무소는 분사무소의 책임자), 소속공인중개사가 증개행위를 한 경우에는 소속공인중개사도 함께 서명, 날인해야 한다. 공동중개의 경우 거래계약서 작성 및 중개대상물 확인·설명서 작성도 공동으로 참가하여 서명, 날인해야 한다.


    ⑤ 확인·설명서의 선택

    만일 상가와 주택이 혼합된 건물(겸용 주택)이라면 중개대상물의 주거용과 비주거용의 비율을 따져 확인·설명서를 선택한다. 건축물 중 주거용의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주거용 건축물 확인·설명서를 작성하고, 비주거용 면적이 2분의 1을 초과하는 경우에는 비주거용 건축물 확인·설명서를 작성한다. 사실상 용도와 공부상 용도가 다른 때는 공부상 용도를 기준으로 중개대상물 확인·설명서를 선택하여 사용한다.


    취득세율은 주택의 취득세율과 주택 외 취득세율을 각각 적용하여 기재를 하고, 중개보수는 주거용의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택의 중개보수요율로 계산하고, 비주거용 면적이 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택 외 중개보수요율로 계산한다.


    중개대상물 확인·설명서 작성

    ■ 개업공인중개사 기본 확인 사항

    ① 대상물건의 표시

    ‘① 대상물건의 표시’는 토지대장 및 건축물대장(부동산종합증명서) 등을 확인하여 적는다. 건축물의 방향은 주택의 경우 거실이나 안방 등 주실(主室)의 방향을, 그 밖의 건축물은 주된 출입구의 방향을 기준으로 남향, 북향 등 방향을 적으면 된다. 방향 기준이 불분명한 경우는 따로 기준(예 : 남동향 – 거실 앞 발코니 기준)을 표시해 적는다.


    토지

    ※ 소재지

    - 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번을 정확하게 기재한다.

    - 토지가 하나의 대지로 2필지 이상이면 각 토지의 지번을 모두 기재하며, 행정구역의 명칭이 다를 때는 행정구역도 함께 기재한다.

    - 공동주택 등 구분소유건물은 동·호수까지 상세히 기재한다.


    ※ 면적

    - 토지대장 등의 면적을 기재하는데, 아파트는 단지면적, 빌라와 단독주택 등은 대지면적, 토지는 전체면적을 기재한다.

    - 토지가 2필지 이상이면 전체 면적을 기재한 후 ‘별지첨부’로 필지별 면적을 기재하여 간인 후 첨부한다.

    - 환지예정지에는 환지면적을 기재한다.


    ※ 지목

    - 공부상 지목 : 토지대장이나 임야대장에 표기된 지목을 기재하고, 환지예정지나 체비지는 환지예정지증명원이나 체비지증명원에서 정한 지목을 기재한다.

    - 실제이용 상태 : 지목이 전이나 실제이용 상태가 대지 또는 일부를 대지로 사용하고 있다면 그 상태를 기재한다(반드시 현장조사를 통해서 실제이용 상태를 확인).


    ② 권리관계

    등기부 기재사항

    ※ 소유권에 관한 사항

    토지와 건물의 등기사항증명서의 갑구를 확인하여 소유자의 성명과 주소 및 주민등록번호를 각각 기재한다. 기타 소유권을 제한하는 권리가 갑구에 기재된 경우에는 그 권리에 관한 사항도 함께 기재한다.


    ※ 소유권 외의 권리사항

    - 등기사항전부증명서(토지·건물)에 표시된 소유권 이외의 모든 권리를 확인하여 중개대상물 확인·설명서 작성일 현재 말소되지 않은 소유권 이외의 권리 사항을 모두 기재한다.

    - 거래일 현재 등기사항증명서상 공시된 각종 처분제한이나 제한물권이 있으면 그 기간, 채권최고액, 채권자, 채무자 등을 기재하고 가등기, 가압류, 임차권 등이 있으면 그 내용도 함께 기재한다.

    - 토지별도등기가 있는 경우 정확하게 어디에 기재하여야 하는지 구별되어 있지 않으므로 소유권 외의 권리 사항에 기재한다.


    계약서 쓰기와 날인 시 주의점을 확인하라

    계약 시 주의사항

    ① 날짜는 두 자리 단위로 쓴다.

    2월이면 02월로, 7일이면 07일로 기재한다. 다른 숫자를 임의로 적어 넣지 못하게 하기 위함이다.


    ② 주소, 면적, 금액 등도 빈칸 없이 붙여 쓴다.

    주소를 쓸 때는 앞에 공간이 없이 붙여 쓴다. 공부상 주소로 적되, 여백을 남기지 않는다. 면적 역시 ㎡ 앞에 붙여 쓰지 말고 간의 시작점에서 쓰기 시작해 여백을 남기지 않고 쓴다. 금액도 “일금삼억오천만원정”으로 완전히 붙여 쓴다.


    날인 시 주의사항

    ① 용어 이해

    서명(署名) : 자필로 자기의 이름을 써넣는 것

    날인(捺印) : 인장(印章, 도장)을 찍는 것

    무인(拇印)/지장(指章) : 엄지손가락으로 찍는 것

    기명(記名) : 이름이 인쇄된 것


    ② 문서의 유효한 법률행위 표시 방법

    이름 서명(=자필) + 날인(도장)

    이름 서명(자필) + 서명

    이름 서명(자필) + 우무인

    이름 서명(=자필) + 없음

    ※ 서명(자필)은 단독 사용 가능

    이름 기명(=인쇄) + 서명

    이름 기명(=인쇄) + 우무인

    ※ 기명 이름은 단독 사용 불가

    이름 기명(=인쇄) + 날인(도장)

    ※ 다툼의 여지가 있으므로 주의


    아파트 계약서 쓰기

    아파트 매매계약서 쓰기 : ‘기본 시설물’은 변경되었다

    기본 시설물 외 설치된 시설물의 특약

    일반적인 주택 거래에서 가장 문제가 되는 것은 시설물이다. 샹들리에, 붙박이장, 가스레인지, 비데, 도어룩, 정수기 등의 리스 물품은 그 상태를 확인하고 임장 시 “소유주 것인가요? 임차인 것인가요? 거래가에 포함되나요? 떼어 가시나요?” 하고 구체적으로 물어보아야 한다.


    흔히 쓰는 일반 아파트 계약서 특약 항목에는 “기본 시설물 상태에서 계약하고 매매 관례에 준한다.”는 문구가 있다. 하지만 입주 10년 차, 15년 차 아파트에는 기본 시설물이란 것이 거의 남아 있지 않다. 많은 품목들이 교체되거나 수리되었을 가능성도 크다. 요즘은 임차인이 시설물을 교체했다가, 이사 시 가져가는 경우도 많다. 분쟁을 줄이기 위해 물건 상태를 꼼꼼히 체크해야 한다.


    다음은 선수관리비 처리 부분인데, 아파트와 같은 공동주택에 입주하면 선수관리비 한 달 치를 예치시켜야 한다. 새로운 소유자가 예치된 금액을 맡기면 매도인이 찾아가 는 것이 원칙이다. 선수관리비를 매수인이 매도인에게 반환하는 식이다. 이 시기를 놓치고 시간이 지났을 경우, 매도인이 선수관리비를 내놓으라고 하면 일이 복잡해진다. 미리 챙겨서 이삿날 정산을 하는 것이 좋다. 또한 수선충당유지 예치금도 세입자가 살던 중에 매매가 된 경우는 반드시 관리사무소의 확인을 거쳐 정산한다.


    아파트 매매계약서 쓰기

    계약서는 내용의 자유, 형식의 자유, 서식의 자유를 갖는다. 다만, 일정한 요식행위는 계약의 진행순서와 특약사항을 지키기 위한 것이다. 서명·날인은 반드시 양 당사자 본인이 하는 것이 원칙이다. 나중에 문제의 소지를 줄이기 위하여 서명·날인을 동시에 하는 것이 좋다.


    확인·설명서는 법정 서식으로서 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 건축물관리대장, 토지대장, 지적도, 평면도 등도 매수인에게 제시해야 한다. 반드시 정확하게 작성하고 확인·설명하여야 한다. 특히 ⑩ 내·외부 시설물 외 그 밖의 시설물 난에는 방문 일자를 적는 것이 좋다. 필자는 매수인(임차인)이 물건을 방문 확인한 날짜를 기록해 둔다.


    확인·설명서 작성은 계약하기 전에 미리 만들어 두고 양 당사자가 동석하면 읽어 준다. 수정 부분은 수정하고 서명·날인을 받는다. 토지이용계획확인서, 등기사항전부증명서, 건축물관리대장의 기록과 임장활동의 물건 상태 그대로 기록하고 차이점이 있다면 양 당사자의 합의로 특약한다.


    단독·다가구 계약서 쓰기

    단독·다가구 매매계약서 쓰기 : 오래된 건물은 중개 스킬이 필요하다

    오래된 건물은 검토할 것들도 많다

    과거 단독주택 거래는 그야말로 힘든 일이었다. 10여 년 전만 해도 가격 상승이 없어 거래도 뜸하였는데, 수익성 부동산 시대에 들어 오래된 단독주택도 각광을 받게 되었다.


    구 주택을 멸실하고 수익성 부동산의 일종인 다세대 또는 다가구로 신축하거나 리모델링을 거쳐서 임대수익을 올리는 새로운 상품으로 개발되어 인기가 높다. 도시형 주택이나 다세대, 다가구로 변신한 주택들도 상당수 있다.


    공인중개사 입장에서는 거래가 생겨 흥도 나지만, 오래된 건축물에는 하자가 있기 마련이기에 문제가 생기는 경우도 종종 있었다. 특히 중개 후 잔금 납부 시까지 뜻하지 않은 가격변동이나 지역의 변수(싱크 홀) 등 악재가 나타나면 계약을 해약하겠다는 매수인도 나타난다. 해약이 불가능하다고 알려주면 계약서의 특약사항을 빌미삼아 공인중개사를 난처하게 만들기도 한다. 그러므로 오래된 주택을 중개할 때는 오래된 건축물로서 하자 부분에 대하여 가격 반영을 하고 이후 하자에 대해서는 누가 책임을 진다고 정확히 특약해야 한다.


    <단독다가구 매매 시 검토사항>

    1. 오래된 건축물 특약 : 건축물의 건축 연도

    2. 불법·위법 건축물 특약

    3. 옥탑 방 유무

    4. 지하 대피소 주거시설 확인

    5. 옥상 방수 부분 확인

    6. 지하누수/균열 부분 확인

    7. 주차장 누수 확인

    8. 임대차 현황

    9. 진입도로(막다른 골목) 확인

    10. 인도 가능성 확인


    단독·다가구 임대차계약서 쓰기 : 사용자 부담을 알린다

    사용지 부담 내용 확인하기

    단독·다가구 임대차계약서도 주택임대차 표준계약서로 쓰기를 권한다. 많은 문제를 사전에 방지할 수 있기 때문이다.


    특히 단독·다가구의 경우 전기나 수도, 가스가 문제의 소지가 되기도 한다. 전기의 경우 개별 설치가 돼 있으면 개별로 개량이 가능하다. 하지만 단독주택의 경우 전기계랑기가 1개이면 분배해서 사용해야 한다. 가스와 수도 모두 같은 방식이다. 일반적으로 수도의 경우는 단독주택에 1개씩만 설치되어 있다.


    단독·다가구 임대차 계약에서는 부담금에 대해서 미리 고지를 해야 한다. 보통 원인자, 수익자, 사용자 부담으로 나누는데 원인자부담금이란 원천적으로 건물주 즉, 임대인이 부담하는 것을 말한다. 시설물 중 수도나 화장실이 없을 때 임대인은 이를 자비로 해결해 주어야 한다. 수익자부담금이란 수익하기 위해 필요한 부담금이다. 만일 상가에 정육점이 들어오는데 전기가 부족하다면 승압이 필요하다. 서류는 임대인이 준비를 해주지만, 비용은 수익자가 부담하는 것이 원칙이다. 사용자부담금이란 사용자가 내는 것이다. 전기, 가스, 수도가 대표적인 사용자부담금이다. 자칫 개별 계량기인 줄 알고 계약서를 써 주었는데 배분해서 사용하면 곤란한 상황이 벌어진다.


    <부담금의 종류>

    ① 원인자부담금 : 임대차 계약 시에 임차인의 영업 목적에 꼭 필요로 하는 구성체가 없는 경우에 임대인이 설치하여 주는 비용이다. 일례로 창고를 계약하였는데 화장실이 없다면 간이화장실을 설치해 주고, 하수종말처리 용량이 모자라면 하수종말처리 용량을 증액해 주고, 수돗물이 필요한데 물이 없다면 지하수 설치를 해 주는 비용을 임대인이 부담해야 한다.

    ② 수익자부담금 : 임대인은 관련 서류를 제공하고 그 설치비용은 임차인이 부담하는 비용이다. 정육점이나 편의점을 운영할 때 전기 승압이 필요할 경우 임대인은 서류를 제공하고 비용은 임차인이 부담한다.

    ③ 사용자부담금 : 사용자가 사용량만큼 부담하는 비용이다. 수돗물이나 전기를 공동으로 사용하는 경우 사용자들이 나눠서 부담하게 된다.


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