부산시청 도서요약

ㆍ돈되는 재개발·재건축 투자 지침서 ㆍ아는 사람만 아는 부동산 알짜배기 투자처 ㆍ이제 당신도 재개발·재건축으로 투자 성공의 꿈을 이룰 수 있다.

재개발 재건축 투자필살기 50선

고객의 질문에 답하기
3.3m²당 1,000만 원인 33m² 물건 VS. 3.3m²당 800만 원인 66m² 물건

부동산 투자 시 몇 가지 후보 중에서 본인의 재정 상태나 투자 기간을 고려하여 물건을 선택하게 되는데, 같은 조건 아래에서 물건을 싸게 사고 싶은 것은 누구나 같은 마음일 것이다. 그런데 재개발 구역에서 감정평가가 나오기 전에 물건을 구입하는 것은 일반적인 매매 방식과는 차이가 있다. 보통 부동산을 거래할 때에는 3.3m²당 가격이 저렴한 물건을사면 그만이지만, 재개발 구역에서의 거래는 감정평가액을 예측한 다음프리미엄이 어느 정도인지를 추정해서 거래해야 한다.

비슷한 물건에다가 3.3m²당 가격도 똑같이 주고 샀지만 프리미엄을 추정해보면 물건의 크기에 따라서 프리미엄 차이가 날 때가 있다. 심지어 3.3m²당 가격을 더 비싸게 주고 샀지만 프리미엄이 더 저렴해지는 경우도 있다.

예를 들어, 재개발구역에 건축연도, 건축구조, 현재 상태, 입지 등의조건이 모두 동일한 두 개의 매물이 있다고 가정해보자. 그럴 때, 3.3m²당 1,000만 원인 33m² 물건을 사는 것이 유리할까? 3.3m²당 800만 원인66m² 물건을 사는 것이 유리할까?

감정평가 시 두 물건 모두 3.3m²당 500만 원으로 평가되었다고 가정해보자.

33m² 물건은 3.3m²당 1,000만 원이고 66m² 물건은 3.3m²당 800만 원이지만 프리미엄은 후자가 6,000만 원으로 1,000만 원 더 비싸다.

✓ SUMMARY

작은 평수인 경우에는 3.3m²당 가격을 평수가 큰 매물보다 더 주고 매수했더라도 프리미엄이 더 낮을 수 있다.

프리미엄 1억 원을 주고 매수해도 될까?

정비구역 내 물건에는 프리미엄이 형성된다. 만약 1억 원의 프리미엄에 거래가 성사되었다면, 매수인은 얼마만큼의 수익을 볼 수 있을까? 해당 정비구역의 최대 프리미엄이 얼마인지를 알면 매수인의 수익을 가늠해 볼 수 있다. 최대 프리미엄은 다음 네 항목의 합(①+②+③+④)과 같다.

① 조합원분양가와 일반분양가의 차이

② 비례율 혜택

③ 조합원에게 주어지는 혜택(확장비 무료, 이사비, 가전제품, 중도금 무이자 등)

④ 준공 시점에서 일반분양가와 시세 차이

예제) 다음 조건의 물건을 프리미엄 1억 원을 주고 매수해도 괜찮을까?

84A 아파트

감정가: 1억 원

비례율: 105%

확장비(무료): 1,500만 원

이사비: 200만 원

가전제품: 500만 원

중도금 무이자: 1,300만 원

조합원분양가: 4.2억 원(3.3m2당 1,200만 원)

일반분양가: 5.25억 원(3.3m2당 1,500만 원)

준공 시점 시세: 6억 원

풀이

① 일반분양가와 조합원분양가 차이 : 1.05억 원

② 비례율 혜택 : 500만 원(감정가 1억 원의 5%, 감정가 + 프리미엄으로 거래 시)

③ 조합원 혜택 : 3,500만 원[확장비 (1,500만 원) + 이사비(200만 원) + 가전제품(500만 원 + 중도금 무이자(1,300만 원)]

④ 일반분양가와 준공 시점 시세 차이 : 0.75억 원

합계 : 2.2억 원(① + ② + ③ + ④)

✓ SUMMARY

이 구역의 최대 프리미엄은 2.2억 원이다. 매수인이 해당물건을 프리미엄 1억 원을 주고 매수하더라도 추후 1.2억원의 수익을 기대할 수 있다.

허가된 주택을 거래했는데 분양자격이 왜 안 될까?

재개발구역 내에 있는 A 주택을 거래한 후 사업이 진행되어 분양 공고가 통지되었다. 분양사무소에 분양 신청을 하러 갔는데, 분양자격이 안 된다는 소리를 들었다. 현금청산대상자라고 하는데, 어떤 경우일까?

최초 매도인인 S씨는 정비구역 내에 A 주택과 B 주택을 보유하고 있었다. 조합원당 하나의 입주권이 나오기 때문에 A 주택과 B 주택은 따로따로 입주권이 나오는 것이 아니라 하나의 입주권만 나온다. 그런데 S 씨는 A 주택만 거래한 것이다.

매수인은 분양자격을 목적으로 주택을 거래했는데, 분양자격이 안된다고 하니 큰 문제가 발생한 것이다. 중개사 입장에서도 해결하기도 쉽지 않고 손해배상까지 해줘야 할 가능성이 높다. 따라서 매도인에게 지금 거래하는 부동산 외에도 해당 정비구역에 다른 부동산이 없는지를 꼭 확인해야 하고, 이를 특약 사항으로 명시해야 한다. 또한 조합에 문의해서 A 주택만으로도 분양자격이 되는지를 확인해야 한다.

특약사항

매도인은 구역 내 조합원자격과 관련된 다른 부동산이 없음을 확인하고 허위고지에 대한 책임은 본인이 지기로 한다.

✓ SUMMARY

정비구역에서는 기본적으로 한 명이 여러 채의 주택을 소유하고 있다고 하더라도 분양자격은 하나만 주어진다(조정대상지역이 아닌 재건축구역은 소유 주택 수만큼 분양 자격이 부여됨). 따라서 매도인뿐만 아니라 조합에도 확인해서 문제가 없는 거래를 해야 할 것이다. 조정대상지역이나 투기과열지구에서의 거래에 대해서는 뒤에 별도로 설명한다.

「도시 및 주거환경정비법」

제76조(관리처분계획의 수립기준)

① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 따른다.

6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

반드시 알아야 할 기본지식
조정대상지역 물건 거래 시 주의사항

조정대상지역은 2016년 11월 3일 국토교통부에서 ‘주택시장의 안정적 관리 방안’의 하나로 37개 지역을 선정했고, 2017년 6월 19일 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응 방안’의 일환으로 3개 지역선정, 2018년 8월 27일에 추가로 3개 지역을 선정하고 1개 지역을 해제하는 등 지역상황에 맞추어서 계속 지정지역과 해제지역이 선정되고 있다.

• 재건축의 경우(1세대 1주택 공급)

- 2주택 이상 소유자의 경우에 종전자산을 모두 합산하여 분담금을 산정한다.

- 2주택자가 1주택만 매도 시에 매도인과 매수인 간 대표자 1인만 주택 공급할 수 있다.

- 2주택 이상인 자가 조합설립 전에 매도했을 때는 모두 분양자격 가능하다.

- 2017년 10월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 사업부터 적용한다(그전에 최초 사업시행인가를 신청한 경우 적용되지 않음).

✓ SUMMARY

조정대상지역에서의 재건축 주택을 매입할 때는 매도인이 그 구역에 또 다른 주택이 없는지를 매도인과 조합에 확인해야 하고, 이를 특약에도 명시하는 것이 좋다.

특약사항

매도인은 재건축구역의 주택을 매도함에 있어 현 구역이 조정대상지역임을 인지하고 있으며, 현 구역에 다른 부동산이 없음을 확인한다. 고지위반으로 인한 모든 책임은 매도인에게 있다.

• 재개발의 경우(조정대상지역과 관계없이 1세대 1주택이 공급)

- 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지 소유 시 1주택 공급한다.

- “매도인은 현 구역에 다른 부동산이 없음을 확인하고 고지위반으로 인한 모든 책임은 매도인에게 있다.”는 특약을 명시한다.

• 조정대상지역 내 물건 거래 시 주의사항

- 이주비 승계 시 대출의 규모가 축소될 수 있으므로 계약 전에 이주비 대출 은행에 연락해서 매수인의 승계 여부를 미리 확인해야한다.

- 관리처분계획인가 전에 조합원 입주권을 매입하여 관리처분 시 입주대상자로 확정된 경우라면 현 구역에서 일반분양 시 청약할 수 없다.

- 양도 시 조합원 입주권은 주택에 해당하므로 다른 주택과 합산되어 주택 수가 산정된다.

투기과열지구 물건 거래 시 주의사항

투기과열지구는 2017년 8월 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 위한 주택시장 안정화 방안’ 발표 때 서울 전 지역과 경기도 과천, 세종시가 선정되었고, 2017년 9월 5일 자로 성남시 분당구와 대구시 수성구 추가, 2018년 8월 27일 경기도 광명시와 하남시가 추가되는 등 지정과 해제가 계속 진행되고 있다.

재건축 구역의 경우에는 조합설립인가 이후부터 소유권 이전까지 부동산 거래 시 매수인은 분양자격을 박탈당하고 현금청산이 된다. 이럴 때는 거래를 전혀 할 수 없을까? 결론을 먼저 말하자면, 거래를 할 수 있다.

다음의 경우에는 조합원 지위를 그대로 양수한다.

• 양도인이 다음의 경우에 해당하는 경우

- 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취업·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

- 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

- 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하고자 하는 경우

• 조합설립 후 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 계속 소유한 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

• 사업시행인가 후 3년 내에 착공하지 못하고 3년 이상 계속 소유한 자가 착공 전에 양도하는 경우

• 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우

• 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

• 국가 · 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매되는 경우(개인이 신청한 경매는 인정되지 않는다)

• 투기과열지구로 지정되기 전에 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래를 신고한 경우(9.13. 대책으로 60일이 30일로 단축될 예정)

• 1세대 1주택자가 소유기간 10년 및 거주기간 5년(주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 않고 소유자의 직계 존비속 또는 배우자가 해당 주택에 거주한 경우 그 기간을 합산) 이상인 경우

재개발구역에서는 관리처분계획인가일 후부터 소유권 이전까지 조합원의 지위 양도가 금지된다(2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 구역부터 적용).

✓ SUMMARY

투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후부터 소유권 이전까지, 재개발은 관리처분계획인가일 이후부터 소유권 이전까지 거래 시에 조합원의 지위 양도가 금지된다(앞선 예외사항 제외).

✓ SUMMARY

투기과열지구 내 재개발 · 재건축에 조합원분양이나 일반분양에 당첨된 경우 5년간 다른 투기과열지구의 조합원분양또는 일반분양을 받을 수 없다.

당첨일은 조합원분양에서는 최초 관리처분인가 시점을 기준으로 하고, 일반분양에서는 청약 당첨일을 기준으로 한다.

재개발·재건축에서분양자격 대상물건을 구별하는 법

재개발 재건축 구역에 부동산 거래를 할 때, 어떤 종류의 물건을 거래해야 할까? 재개발구역과 재건축구역 분양자격 대상이 되는 물건의 차이는 무엇인가?

재건축구역에서의 분양자격은 토지 및 건축물을 소유하고 있어야한다. 따라서 분양자격 양수 시 토지와 건축물을 함께 거래해야 한다. 다시 말해 공동주택의 경우에는 건축물과 대지지분이 있는 물건을 거래해야 되고, 단독주택의 경우에는 주택과 그 부속토지를 함께 거래해야 된다. 또한 주택단지에서도 재건축(주택 재건축)이 진행될 수 있으므로 반드시 주택과 그 부속토지를 함께 거래해야 한다.

재개발구역의 분양자격을 양수할 때는 재건축구역과 달리 토지 또는 건축물을 따로 거래해도 된다. 이때 시·도에 따라 분양자격의 기준이 다르다.

• 토지의 경우 각 시·도별 건축조례의 면적(건축물이 있는 대지의 분할 제한) 이상을 소유했을 때 분양자격이 주어진다.

- 면적은 권리산정기준일 이전에 분리된 토지에 한한다.

- 서울은 주거지역의 경우에 90㎡ 이상, 상업지역은 150㎡ 이상의 토지를 소유해야 분양자격이 된다.

• 허가 건축물의 경우 면적과 관계없이 분양자격이 주어진다. 무허가건축물의 경우에도 분양자격이 주어지는데, 시·도별로 기준일을 정해서 기준일 이전부터 존재한 경우 분양자격이 주어진다(기존 무허가건축물, 특정 무허가건축물).

✓ SUMMARY

거래하는 구역이 재개발구역이냐 재건축구역이냐에 따라 거래하는 물건의 종류를 선별해야 함을 반드시 기억해야한다.

토지등소유자와 조합원자격

토지등소유자란 재건축에서는 토지와 건축물을 함께 소유한 자를말하고, 재개발에서는 토지 또는 건축물 혹은 지상권자 각자를 말한다. 토지등소유자 중에서 조합원의 지위가 주어지는데, 재건축에서는 조합설립에 찬성한 자, 재개발에서는 분양신청기간에 분양신청을 한 자이다.

• 토지등소유자

- 재건축에서는 토지 및 건축물 소유자

- 재개발은 토지 또는 건축물 또는 지상권자

• 정비사업의 조합원

- 사업시행자가 신탁업자인 경우 : 위탁자

- 재개발사업의 경우 : 토지등소유자 전부(분양신청기간에 분양신청하지 않으면 조합원 자격이 상실됨)

- 재건축사업의 경우 : 재건축사업의 조합설립에 동의한 자

✓ SUMMARY

재개발사업의 경우 조합설립에 반대해도 조합원자격이 되지만 조합원분양신청기간에 분양신청을 하지 않으면 조합원 자격이 상실된다. 재건축사업의 경우 조합설립에 찬성한 토지등소유자만 조합원자격을 얻는다.

그러나 다음의 경우에는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

- 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

- 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때

- 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

하지만 투기과열지구의 경우 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획인가 후에 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.

✓ SUMMARY

여러 개의 부동산을 소유한 자가 조합설립 이전까지 매도하면 매수인도 조합원자격을 가질 수 있다.